VOCÊ SABE QUAL ÁREA UTILIZAR NO SEU CÁLCULO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS?

Saber qual área utilizar no cálculo de uma avaliação de imóvel é fundamental para que seu resultado esteja correto. Afinal, sabemos que quanto maior é a área, maior será o valor do imóvel.

Para isso, você precisa cumprir 2 etapas da sequência de trabalho da avaliação de um imóvel:

1) Análise de documentação;

2) Vistoria

Na análise da documentação você vai começar a conhecer o imóvel que será avaliado, tendo como documento a Matrícula do Imóvel. Os documentos de matrícula deveriam trazer de forma explícita a área do imóvel, porém isso nem sempre acontece. Quando a matrícula não apresenta o valor da área, é preciso completar o trabalho fazendo a Vistoria.

Nos trabalhos de Avaliação de Imóveis, não é uma obrigatoriedade fazer uma medição do bem, mas quando percebemos diferenças nas áreas ou mesmo no caso em que o documento traz isso escrito, a medição se faz importante. Fica aqui o alerta de que você precisa verificar se faz parte do seu Contrato, seja com Cliente particular seja com cliente público, e se não fizer parte terá que negociar com seu Contratante o preço a ser pago para que você faça essa medição do imóvel. Entendido isso, precisamos compreender que a área que usamos nas avaliações é a ÁREA PRIVATIVA PRINCIPAL, e neste momento precisamos lembrar que PRIVATIVO é tudo que apenas o proprietário tem acesso e COMUM é a área de uso coletivo.

Estas definições estão formalizadas na NBR 12.721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios – Procedimento, assim, quanto ao USO as áreas são definidas:

“3.7.2.1 áreas de uso privativo: Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de direito, ...... Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias.”

“3.7.2.1.1 área privativa principal: Área da unidade autônoma de uso exclusivo, destinada à moradia, atividade ou uso principal da edificação, situada em determinado andar ou em dois ou mais andares interligados por acesso também privativo.”

“3.7.2.1.2 área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo, situada fora dos limites físicos de sua área privativa principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, box de lavanderia e vagas de garagem.”

Nós usamos a área privativa principal nos nossos trabalhos porque é esta área que consideramos como variável base, quando fazemos o uso da variável dependente (Y) na categoria unitária, ou seja:

Mesmo tendo a prática de escrevermos área total, devemos saber que esta é a área privativa principal.

E por que a importância disso? – por diversos fatores, mas o que quero chamar atenção aqui é para o fato de que, na hora da pesquisa de dados, a área que lemos nos anúncios dos imóveis, no geral (não podemos ter certeza absoluta sem uma maior investigação), o anunciante (Corretor ou Imobiliária) digita a área privativa do imóvel.

Se não fizermos essa consideração no momento da divisão do Preço total pela área total, estaríamos considerando áreas que não deveriam estar na variável base, como: área da vaga de garagem, área de lazer dos edifícios, área de corredores, área de portarias, etc. Estas áreas são consideradas em outras variáveis independentes (X1,X2,X3,X4,X5, etc.).

Vamos ver um exemplo: Considere a matrícula apresentada na imagem.

Existe lançada na matrícula uma área privativa acessória de 41,40m2, entendemos que o apartamento tem alguma característica que faz com que tenha 41,40m2 a mais. Neste caso, a vistoria responde esta questão. Veja nas fotos a seguir.

Acesso à cobertura – Foto: acervo próprio.

Cobertura – Foto: acervo próprio.

Cobertura (outra vista) – Foto: acervo próprio.

É isso que você precisa considerar nos seus trabalhos para que seu cálculo esteja correto.

Se você estiver se perguntado: “Então a área da cobertura entra onde no cálculo?”

Nos documentos em que ela está explicitada, como neste que mostrei acima, você irá considerar a soma das áreas (principais) do documento.

No caso em que você constata na vistoria uma área privativa de cobertura, ou área externa de 1º pavimento, ou pavimento térreo, e não está escrita no documento, você pode criar uma variável independente da COBERTURA, tipo qualitativa dicotômica e coletar amostras de apartamento que tem ou não tem cobertura. Assim, esta área estará considerada no valor total no imóvel através da parcela da equação formada por esta variável.

Entendeu?

Resumindo, precisamos analisar o documento, fazer a vistoria e verificar com atenção e cuidado a área a ser considerada para a variável base do seu trabalho.

Espero que com esta explicação, você saiba agora qual área considerar e o porquê.

Comenta aqui abaixo, caso tenha ficado alguma dúvida.

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Abraços pessoal! E até breve!

Atenciosamente,

Professora Adriana Ragone, Engenheira Civil, Mestre em Engenharia Civil e Professora.