PRECISO TER O PROJETO ARQUITETÔNICO DO IMÓVEL PARA FAZER A AVALIAÇÃO DE VALOR?

Talvez você não saiba, mas existe uma Lei federal a LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964. , que “Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias” e o quanto é importante você conhecer este conteúdo para seus trabalhos como Engenheiro Civil ou Arquiteto, pois aqui estamos tratando de um grande campo de atuação destas profissões.

A Lei traz além das condições para se transformar uma construção em um Condomínio, também os itens exigidos para que se possa de fato, entregar ao final um documento ao comprador – para nós, de forma simples, entendido como registro do imóvel ou matrícula do imóvel.

Para o cliente obter este documento, dentre os diversos elementos técnicos a serem entregues, precisamos entregar

“d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;”

Por projeto de construção vamos entender aquelas exigências municipais para a autorização da execução da obra, e estamos então falando do Projeto Arquitetônico, com suas diversas partes: Localização, Fachada, Planta Baixa, Cortes, Vistas, Perfil do terreno, etc.

Se para a realização da obra este projeto é indispensável, no caso das avaliações de imóveis, não há esta exigência normativa, pois na NBR 14.653:2 o termo usado para a documentação é: podem.

Veja como está escrito este trecho:

“10.3 Anexos

Para a identificação do valor de mercado, podem ser incluídos, de acordo com o grau de fundamentação, os seguintes anexos: documentação dominial, fotografias do imóvel avaliando, plantas, identificação dos dados de mercado, memória de cálculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados.”

Porém é importante dizer que quanto mais informação tivermos a respeito do imóvel avaliado, teremos uma escolha adequada quanto ao cálculo, seja pelo método, a disponibilidade de dados no mercado, e também a utilização de um número muito importante, a área do imóvel. Quando não dispomos de um projeto arquitetônico do imóvel (pelo menos a Planta Baixa), passamos a encontrar uma dificuldade numérica para adotar na área do cálculo, nestes casos, o documento de matrícula é uma das soluções para encontrarmos a área a ser utilizada.

Se ainda assim, no documento de matrícula do imóvel a área não estiver descrita, o engenheiro de avaliações deve analisar a possibilidade de fazer um levantamento cadastral deste imóvel, de modo a obter a área real do bem.

É importante lembrar que não somos obrigados a medir o imóvel, a não ser que isso faça parte do contrato de serviço que estamos prestando. Caso não esteja previsto no seu contrato, converse com o Contratante e apresente um valor para execução deste serviço, ainda que você subcontrate alguém para fazer.

Acabamos então respondendo a mais uma pergunta - Como é feita a avaliação de um imóvel para financiamento? A resposta está no método de cálculo que na sua maioria é feito através do método comparativo regressão linear (inferência estatística aplicado à avaliação de imóveis), principalmente para os bancos como CAIXA, Banco do Brasil, BNDES, etc. Nestes casos, o banco vai te entregar o documento de matrícula do imóvel que será financiado e você pode solicitar também a folha do IPTU para completar as informações do seu trabalho. Caso estes 2 documentos não sejam suficientes para realizar a avaliação, voltamos à mesma questão de obter mais informações para determinar a área do imóvel, e com isso, a LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964, nos ajuda quando solicita:

“e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; “

Este detalhamento das áreas é chamado de forma corriqueira como “quadro de áreas da NBR 12.721” e solicitado pelos Cartórios de registro de Imóveis para a abertura e anotação nas matrículas, que irá conter dentre outros itens as áreas das edificações, como:

§ Áreas reais do projeto;

§ Áreas em relação ao uso;

§ Áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas;

Vimos então a importância para o engenheiro de avaliações de conhecer tanto a parte legislativa como a parte técnica do trabalho.

Resumindo, precisamos analisar o documento, fazer a vistoria e verificar com atenção e cuidado a área a ser considerada para seu trabalho.

Espero que com esta explicação, você tenha entendido a necessidade ou não de ter o projeto arquitetônico para realizar a sua avaliação.

Comenta aqui abaixo, caso tenha ficado alguma dúvida.

E, se você se interessou por esta área de trabalho e ainda não sabe como começar na carreira de Engenharia de Avaliações, eu te convido a comprar o meu curso EAD, acessando o link abaixo: https://expertemavaliacoes.com.br, este curso é o exigido pelo edital de credenciamento dos bancos habitacionais e mais importante, vai te ensinar o método de cálculo e como atuar no mercado.

Espero te ver em breve!

Abraços pessoal!

Atenciosamente,

Professora Adriana Ragone,

Engenheira Civil, Mestre em Engenharia Civil e Professora.